房產限購令不能免除購房違約責任

2018-10-15 14:32:13

【案情介紹】

經深圳中原地產居間介紹,2010年10月19日買方龍小姐(非深戶籍三無人員)與賣方向小姐達成《二手房買賣合同》,以119萬購買向小姐深圳市龍崗區某房屋,合同約定:買方於簽約之日支付定金5萬元,10月30日前監管首期款31萬元,餘款按揭支付,雙方於賣方贖出房地產原件且銀行出具按揭承諾函後2日內簽訂《深圳市二手房買賣合同》辦理遞件過戶手續,任何一方逾期履行義務超過5日,對方可解除合同並有權選擇要求對方支付成交價20%的違約金或承擔定金罰則,合同同時對其他條款進行了約定。

上述合同簽訂後,龍小姐如約支付定金5萬元,但因屬“雙限”(“限購”和“限貸”)對象而停止交易,後以中原地產欺騙其符合購房條件且能夠首付3成8.5折利率而實際不能為由將向小姐、中原地產訴至深圳市龍崗區法院,要求解除合同並判決向小姐及中原地產共同返還購房定金5萬元。

被告向小姐辯稱,龍小姐未按合同約定監管首期款已構成違約,其不能因為自己不懂得購房政策和相關法律規定而要求免責。

被告中原地產辯稱:限購令出台後,中原地產已在所有營業廳予以公示,並在龍小姐委托購房時進行了告知,而龍小姐表示可以開具離婚證明,於是2010年10月19日促成雙方簽訂合同。龍小姐是在清楚國家相關政策的情況下與向小姐簽訂合同的,隻是因為其後政策效果的顯現導致房產交易量下降而擔心房價下滑故意違約,請求駁回龍小姐的訴訟請求。


深圳市龍崗區法院經審理認為:買賣雙方簽訂的《二手房買賣合同》合法有效,原告訴請解除合同,兩被告無異議,本院予以支持。關於合同解除的原因,原告主張係其作為非深戶籍居民,不符合購房條件,亦不符合貸款條件,本院不予采納,因為2010年10月19日雙方簽訂合同時,相關限製購房、限製向銀行貸款的政策早已實施,相關政策已通過各種信息平台對外公開,原告應明知政策內容,其主張不了解,本院不予采信。原告主張被告中原地產沒有履行居間義務,沒有告知相關政策,導致沒有購房條件而做出錯誤的購房決定,與本案房產買賣係兩個不同的法律關係,可另循法律途徑解決。合同簽訂後,原告未如期交納首期款,也未履行合同其他義務,導致合同解除,應承擔違約責任。原告訴請退還購房定金5萬元,本院不予支持。

2010年12月28日一審判決:

1、解除原告龍小姐與被告向小姐於2010年10月19日簽訂的《二手房買賣合同》;

2、駁回原告龍小姐要求兩被告退還5萬元定金的訴訟請求。

案件受理費525元由原告龍小姐承擔。


【律師分析】

1、“新國十條”規定的“限貸令”出台於2010年4月17日,深圳“限購令”出台於同年9月30日,該“雙限令”出台後各路媒體已進行大幅報道,龍小姐在“雙限令”出台之後與向小姐簽訂購房合同後又以不知情無法過戶、無法貸款為由要求解除合同顯然不能成立;

2、法律、法規、政策的適用不以當事人是否知情為條件,即便龍小姐確不知“雙限令”內容,也不能免除其法律責任,即當事人不能因為自己不懂法而免除違法責任;

3、“限購令”出台後簽約因限購導致合同無法履行買方是否承擔責任應區別情況:1)雙方在簽約時有明確約定的從其約定;2)合同沒有特別約定,但簽約時各方悉知買方不符合購房條件導致無法過戶的,各方均有過錯,相互之間都不構成違約,損失各自承擔;3)合同沒有特別約定,但簽約時買方隱瞞不符合購房或貸款條件的“三無人員”身份的,買方構成違約,應當按照合同約定向賣方承擔違約責任,詳見《深圳房地產律師:補辦納稅社保不能過戶,買方未必構成違約》;

4、樓市政策多變,簽約時務必對各種風險予以充分考慮並予以事先約定,以防購房不成反被追究違約責任。

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