房屋買賣合同糾紛

2018-10-15 14:30:39

[案情介紹]

原告林某、王某與被告朱某、趙某、朱某房屋買賣合同糾紛一案,本院受理後,依法由審判員陸紅英獨任審判,公開開庭進行了審理。原告林某、王某及其委托代理人、被告朱某及其委托代理人、被告趙某的委托代理人、被告朱某及其三被告的共同委托代理人到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

[案情分析]

原告林某、王某訴稱:2009年9月20日,原告通過中介公司與被告簽訂了《三方協議書》,原告購買三被告名下的上海市某北路1555弄41號203室房屋。協議約定原、被告雙方應於2009年11月5日之前簽訂關於該係爭房屋的《上海市房地產買賣合同》。原告分別於2009年9月5日和2009年9月20日向被告支付了購房定金人民幣20萬元和30萬元(以下均為人民幣)9月21日,被告要求原告提前支付首付款,原告明確表示要按照《三方協議》的約定簽訂正式的房地產買賣合同。現《三方協議》中約定的簽訂正式房地產買賣合同的最後期限已過,原告多次書麵催告,被告仍拒絕簽約。被告的毀約行為給原告造成極大的損失,原告為維護自身的合法權益,故向法院提起訴訟,請求判令三被告雙倍返還定金共計人民幣100萬元,並承擔本案的訴訟費。

被告朱某、趙某、朱某辯稱:原、被告及中介方上海市拇指房產經紀事務所先後於2009年9月5日和2009年9月20日簽訂了兩份內容不同的三方協議,兩份三方協議均是無效的,三方協議係以偷逃國家稅款為主要內容的的合同,第一份協議約定的合同價格為245萬元,30萬元為裝修款,第二份協議將合同價格變更為244.9萬元,裝修款為30.1萬元,由於協議約定的是稅款及中介費等相關費用均由原告承擔,因此原告為了偷逃國家稅款而變更協議,被告在得知原告偷逃國家稅款的行為後告知了原告其行為的違法性及後果,要求在正規核價後進行交易。由於雙方簽訂的協議危害了國家利益,因此雙方合同應當是無效的,原告應當承擔交易不成的後果。故被告隻同意返還原告支付的定金,不同意原告雙倍返還定金的訴請。

原告向本院提供的證據有:

1、原、被告於2009年9月20日簽訂的居間協議,證明雙方買賣房屋的價格狀況;

2、兩張定金收條,證明被告收到原告支付的定金50萬元;

3、催告函及郵寄憑證,證明原告催告被告簽訂房地產買賣合同的事實;

4、個人出售房屋營業稅申報表,被告在申請表上簽名,證明係爭房屋的合同但他為244.9萬元係雙方商議的結果;

5、房地產權登記簿,證明該房屋沒有交易障礙;

6、同小區同麵積的房屋掛牌信息,證明房價不斷上漲,被告的違約行為給原告造成的損失;

7、契稅繳款書及發票聯,證明房屋交易過程中,雙方已經辦理了納稅手續;

8、原告發送函件的簽收證明,證明原告兩次通知被告簽訂買賣合同;

9、房地產買賣合同的示範文本,原告以合同文本中關於裝修補償款的規定證明三方協議關於裝修補償款的合法性;

10、上海拇指房地產經紀事務所工作人員謝誌傑、孫全民證人證言,證明2009年9月20日簽訂的協議是在原、被告協商後達成的,原告支付了定金50萬元,本來協議約定2009年11月5日簽訂正式的買賣合同,但是被告提出要提早簽訂合同並提早支付首付款,未得到原告的同意,經過協調,原告於2009年9月26日同意簽訂合同,但是被告一直沒有來簽訂正式的合同。另外,辦理納稅手續中使用的買賣合同,其內容是雙方協商的結果,簽字均非雙方所簽,僅用於辦理納稅手續。

被告的質證意見是:對證據1的真實性沒有異議,但是被告認為是原告繳完稅,欺騙被告簽訂的,被告在簽訂協議的時候是被迫的;對證據2沒有異議;對證據3有異議,被告從來沒有收到過催告函;對證據4,申報表上麵的簽名是被告簽的,但是當時原告說的是去評估,看能不能報進去,原告是欺騙被告簽訂的;對證據5沒有異議;對證據6真實性無法認定;對證據7,在第二份協議沒有簽訂之前,原告已經按照244.9萬元繳稅了,對發票聯,被告認為並沒有收到原告所謂的購房款244.9萬元;對證據8的真實性沒有異議,但是簽收證明無法證明原告寄送的信函內容;對證據9的真實性無法確認,也無法認同其關聯性;對於證人證言,被告認為兩位證人並不是職業經紀人,中介和原告存在利害關係,對於證人證言不予認可。

被告向本院提供證據有:

1、2009年9月5日簽訂的居間協議以及在2009年9月20日簽訂的協議,證明雙方合同關係,雙方簽訂了一份陰陽合同;

2、被告發送的函件及簽收證明,證明被告在2009年11月5日之前一直在跟原告指出違法報稅的行為,被告希望原告在撤稅後再進行下一步的操作;

3、錄音資料,證明被告已經告知原告存在假合同的事實,被告要求按照國家規定操作,不能偷逃國家稅款;

4、被告在稅務機關、財政機關調取的房地產買賣合同若幹頁,稅務機關的一份合同由原、被告雙方簽字,財政機關的一份合同簽字欄上均非原、被告本人所簽。被告以此證明原告以假造的買賣合同非法辦理納稅手續,雙方的買賣關係應屬無效;

5、納稅申報表、詢價意見單、病曆記錄、代開發票申請表,證明原告在繳稅時存在偷逃稅款的行為。

原告的質證意見是:對證據1真實性沒有異議,但是2009年9月5日簽訂的居間協議與本案沒有關聯性,雙方之後簽訂了第二份協議,效力應當以第二份協議為準,而且第一份協議沒有約定付款方式、付款日期和產權過戶的日期等內容,第一份協議算不上一份完整的協議;對證據2真實性予以認可,原告收到了被告寄送的函件,但是雙方簽訂的協議合法有效,不存在任何欺詐、強迫和逃避稅收的行為,稅務機關已經審核通過了所有稅費;對證據3真實性不予認可,原告沒有簽過這份買賣合同;對證據3真實性予以認可,但是原告並沒有偽造合同,被告在錄音過程中大部分都是被告的單方陳述,不能作為定案依據,被告在錄音過程中有許多誘導性和假設性的提問,即使原告在當時沒有做出回應,也不能認定假設性的前提成立;對證據4真實性予以認可,但是這份合同雙方都已經簽字,證明被告是在積極配合繳稅的;對證據5,納稅申報表、詢價意見單、病曆記錄均無異議,代開發票申請表上的簽字並非原告所簽。

本院對雙方提供證據的真實性予以認定。

經審理查明:三被告係上海市某北路1555弄41號203室房屋的所有權人,原告欲購此房,於2009年9月5日通過上海拇指房產經紀事務所與被告簽訂了《上海市拇指房產經紀事務所三方協議》,房屋售價275萬元為被告出售房屋後的到手價,房屋合同價為245萬元,房屋裝修、設備補償款為30萬元。第二天,原告支付定金20萬元。2009年9月12日,原、被告雙方到稅務部門以房屋合同價為244.9萬元的價格辦理納稅申報手續。為此,雙方在一份《上海市房地產買賣合同》上簽字,合同價為244.9萬元,被告還提供了房屋照片及被告趙某的病曆卡,以證明房屋合同價的合理性,由此,通過了相關部門的審核,原告繳納了相關稅款。同時,向財政部門提交的一份《上海市房地產買賣合同》中,原、被告的簽字均非雙方本人所簽,合同價與向稅務部門提交的合同價一致。2009年9月20日,原、被告重新簽訂了一份《上海市拇指房產經紀事務所三方協議》,約定:房屋售價275萬元為被告出售房屋後的到手價,房屋合同價為244.9萬元,房屋裝修、設備補償款為30.1萬元,雙方應於2009年11月5日之前簽訂房地產買賣合同。同日,原告按約定又支付定金30萬元。之後,被告要求原告提前簽訂買賣合同並支付房款,原告因故拒絕。9月26日,原告同意提前簽訂合同,被告要求原告先撤銷已作的繳稅行為,雙方就此無法達成共識,未能簽訂買賣合同。2009年10月30日,被告致函原告及中介,要求撤銷已為的納稅行為。11月3日,原告致函被告,要求被告於11月5日至中介處簽訂買賣合同。11月4日,被告致函原告及中介,認為原告的納稅行為嚴重侵害了被告的財產權,已涉嫌刑事犯罪,並告知原告及中介,該交易已被相關機關查處,本次交易已被交易中心封鎖。11月7日,原告致函被告,催告其於11月14日至中介處簽訂買賣合同。11月10日、11月29日,被告兩次致函原告及中介,重申前述觀點。由此,雙方至今未能簽訂買賣合同,原告遂於2009年11月19日向本院提起訴訟,要求被告雙倍返還定金。

雙方的主要爭議焦點是:哪一方違約。原告認為,被告拒不履行《三方協議書》的約定與原告簽訂買賣合同,經催告後仍不履行簽訂買賣合同的義務,違反了《三方協議書》的約定;被告認為,如果原告認可在稅務部門存檔的買賣合同的效力,那麽原告應當於2009年9月12日即向被告支付房款,而原告當天並未支付房款,違約在先;如果原告不認可該買賣合同的效力,那麽,原告依據該買賣合同所作的納稅行為是違法的,應當撤銷。

[案情結果]

本院認為:本案涉及到兩份《三方協議書》的效力問題。兩份《三方協議書》中,第一份係原、被告的真實意思表示,合法有效;第二份《三方協議書》是對第一份《三方協議書》的變更,變更的內容與雙方於9月12日的納稅行為相吻合,協議書中填空處的內容由被告朱某親自進行文字輸入,可見該《三方協議書》亦為原、被告真實意思的表示,其內容不違反法律規定,對其效力,本院予以認定。至於提前納稅行為,雙方當事人為規避稅率調整的風險,向相關部門提供相應材料後申請以244.9萬元的價格納稅,相關部門在對材料進行審核後予以核準,可見提前納稅行為未違反相關規定。至於在稅務部門存檔的買賣合同文本,該合同由雙方簽字,可見雙方均作出了以普通住宅價格申報納稅的行為。從雙方約定的簽訂買賣合同期限可見,在稅務部門存檔的買賣合同文本,從雙方另行約定的簽訂買賣合同期限可見,雙方均認定該買賣合同文本僅限於提前納稅,而不是雙方在《三方協議書》中約定的買賣合同,合同內無付款等其他條款,被告提出的原告未按合同約定付款,違約在先的觀點不能成立。關於財政部門存檔的買賣合同文本,非原、被告雙方所簽,該合同不成立。如果由此違反財政等相關方麵的規定的,由相關部門按規定處理,本案不予涉及。《三方協議書》訂立後,締約各方應按照約定條件進一步對房屋買賣進行協商,以促成買賣合同的訂立。如一方無正當理由悔約的,應承擔民事責任。本案中,被告收取原告定金,理應按約履行與原告簽定房地產買賣合同的義務。被告在納稅申報表上簽字,並提供了趙某的病曆卡,以證明房屋合同價的合理性,表明原、被告共同進行了提前納稅行為。被告稱在買賣過程中,存在偷逃國家稅款的行為,損害了國家利益。對此,本院認為,在房屋買賣交易過程中,買賣雙方約定裝修補償款事宜並未違反相關法律規定,況且,涉及原、被告之間買賣關係的納稅申報已經得到了財稅部門的審核通過,如果財稅部門認為房屋合同價過低,存在偷逃稅款的行為,亦不會對納稅申報予以批準。誠然,在本案係爭房屋納稅申報手續上,存在一定瑕疵,但其並不當然導致《三方協議書》無效,也不能作為被告不履行協議約定義務的理由。據此,被告不履行簽訂房屋買賣合同義務,並明確表示拒絕按照原約定條款出售房屋,顯然已構成根本違約,原告要求被告返還定金,並按定金法則承擔違約責任,符合相關法律規定,本院予以支持。據此,依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百一十五條之規定,判決如下:

被告朱某、趙某、朱某應於本判決書生效之日起十日內向原告林某、王某雙倍返還定金人民幣100萬元。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務,應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規定,加倍支付遲延履行期間的債務利息。

本案受理費人民幣13800元減半收取,計人民幣6900元由被告負擔(原告已預付)

如不服本判決,可在判決書送達之日起十五日內,向本院遞交上訴狀,並按對方當事人的人數提出副本,上訴於上海市第二中級人民法院。

推薦的服務
AG亚游集团法務優勢
關於AG亚游集团
AG亚游集团專業服務項目